Direkte Anwendbarkeit des ISOS

ISOS Direktanwendung: Wenn Ortsbildschutz zur Baubremse wird

Viele Bauherren erleben derzeit ein Spannungsfeld, das in der Praxis zu erheblichen Verzögerungen führen kann. Einerseits besteht ein hoher Druck, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Andererseits können Anforderungen und Interessen des Ortsbildschutzes so stark ins Bewilligungsverfahren eingreifen, dass Projekte grundlegend umgeplant oder faktisch verunmöglicht werden.

Worum geht es beim ISOS

ISOS steht für das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung. Es beschreibt Ortsbilder und formuliert Schutzziele, die die baukulturelle Identität bewahren sollen. In der Regel dient das Inventar als fachliche Grundlage und Orientierung. In bestimmten Konstellationen kann es jedoch unmittelbare rechtliche Wirkung im Baubewilligungsverfahren entfalten.

Was bedeutet Direktanwendung 

Von einer Direktanwendung spricht man, wenn ein Bauvorhaben in einem ISOS Gebiet liegt und gleichzeitig eine sogenannte Bundesaufgabe betroffen ist. Vereinfacht gesagt liegt eine Bundesaufgabe vor, wenn der Bund selbst ein Vorhaben baut, genehmigt oder finanziert, oder wenn ein durch das Bundesrecht geprägter Sachverhalt in die Bewilligung hineinspielt. Das ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn eine Ausnahmegenehmigung nach Bundesrecht, z.B. der Gewässerschutzverordnung, erforderlich wird. Das kann teilweise bereits beim Bau einer Erdsonde oder eines Untergeschosses bzw. einer Tiefgarage der Fall sein. Die Direktanwendung ist nicht in jedem Detail abschliessend rechtlich definiert und wird im Einzelfall beurteilt. Wird die Direktanwendung ausgelöst, müssen die Behörden die im ISOS formulierten Schutzziele direkt als verbindliche Vorgaben in die Projektbeurteilung einbeziehen.

Warum das für Projekte so heikel ist

In der Praxis kann die Direktanwendung sehr spät im Verfahren zum Tragen kommen, etwa durch eine Einsprache oder durch das Aufgreifen eines Aspekts, der als Bundesaufgabe qualifiziert wird. Dann werden häufig zusätzliche Abklärungen verlangt, etwa ortsbildbezogene Gutachten oder eine vertiefte Interessenabwägung zwischen Schutz und Entwicklung. Typische Folgen sind Anpassungen bei Gebäudevolumen, Höhe und Dachgestaltung sowie umfangreiche Überarbeitungen der Planung. Das kann zu Mehrkosten, mehrjährigen Verzögerungen und im Extremfall zur Aufgabe des Projekts führen, selbst wenn es zonenkonform und planungsrechtlich grundsätzlich zulässig wäre. 

Besonders konfliktträchtig ist dies in Gebieten mit hohem Verdichtungsdruck. In vielen Städten und Agglomerationen sind grosse Flächen im ISOS erfasst. Gleichzeitig besteht dort ein akuter Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. Die Interessenlage ist dadurch strukturell angespannt. Schutz historischer Strukturen trifft auf die Notwendigkeit zeitgemässer Nutzung und (Nach-)Verdichtung. Erschwerend wirkt sich aus, dass viele kommunale Nutzungspläne das ISOS nicht vollständig berücksichtigen, was zu unlösbaren Konflikten bei der baulichen Entwicklung führen kann.

Politische Reaktionen und Reformansätze

Die Problematik ist auch politisch angekommen. Auf verschiedenen Ebenen wird an Verbesserungen gearbeitet, insbesondere mit dem Ziel, die Anwendung zu vereinheitlichen, die Koordination zu verbessern und die Direktanwendung zu entschärfen. Diskutiert wird unter anderem, die Direktanwendung stärker auf Bundesaufgaben zu begrenzen, die das Ortsbild tatsächlich betreffen. Damit sollen Konstellationen reduziert werden, in denen ein eher ortsbildfernes Thema das volle Instrumentarium des ISOS im Bewilligungsverfahren auslöst.

Was Bauherren und Investoren jetzt beachten sollten

Für die Praxis empfiehlt sich eine frühe Risikoanalyse bereits in der Projektentwicklung. Dazu gehören eine Standortprüfung auf ISOS Erfassung, eine Einschätzung möglicher Bundesaufgaben Bezüge, eine saubere Dokumentation der Einbettung ins Ortsbild sowie eine vorausschauende Strategie für Gutachten und Interessenabwägung. Ebenso wichtig ist ein prozessuales Vorgehen, das Einsprachenrisiken und Verfahrensschritte von Beginn an mitdenkt.

Wenn Sie ein Bauvorhaben in einem ISOS Gebiet planen oder bereits im Bewilligungsverfahren stehen, lohnt sich eine frühzeitige rechtliche Einordnung. Eine klare Strategie zu Zuständigkeiten, Abklärungen und Argumentationslinie kann entscheidend sein, um Verzögerungen zu begrenzen und die Projektfähigkeit zu sichern.

Geschrieben von Dr. Lawrence Reiser