Wann Bauten ihren Schutz verlieren – Bestandesschutz ausserhalb der Bauzonen (Art. 24c Abs. 1 RPG)

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine bestehende Baute ausserhalb der Bauzonen bereits deshalb Bestandesschutz geniesst, weil sie seit Jahrzehnten besteht. Ein jüngst publizierter Entscheid des Bundesgerichts zum Raumplanungsrecht zeigt jedoch erneut, dass sich diese Annahme als folgenschwerer Irrtum erweisen kann. Bestandesschutz besteht nur unter klaren Voraussetzungen. Gerade bei seit längerer Zeit leerstehenden, vernachlässigten oder aus technischen Gründen nicht mehr nutzbaren Bauten kann er entfallen. Wer in einer solchen Ausgangslage ohne vorgängige rechtliche Klärung saniert oder umbaut, setzt sich erheblichen rechtlichen Risiken aus.

Bauen ausserhalb der Bauzonen bleibt die Ausnahme

Das Raumplanungsrecht folgt ausserhalb der Bauzonen einem strengen Grundsatz. Bauliche Entwicklungen sollen dort nur in ausgewählten Fällen zugelassen werden. Dieses System dient der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet und prägt auch den Umgang mit bestehenden Bauten. Der Bestandesschutz ausserhalb der Bauzonen will deshalb nicht bestehende Entwicklungsmöglichkeiten bewahren oder gar neue eröffnen, sondern höchstens den Fortbestand bestehender Rechtspositionen sichern.

Was Bestandesschutz rechtlich bedeutet

Der Begriff des Bestandesschutzes wird in der Praxis oft zu weit verstanden. Rechtmässig erstellte Bauten ausserhalb der Bauzonen geniessen nicht schrankenlos Schutz. Insbesondere bauliche Massnahmen im Zusammenhang mit der Erneuerung, der Änderung, der massvollen Erweiterung oder dem Wiederaufbau bestehender Bauten richten sich nach den besonderen bundesrechtlichen Ausnahmebestimmungen.

Für nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten und Anlagen ist dabei vor allem Art. 24c RPG von Bedeutung. Diese Bestimmung setzt voraus, dass die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert wurde, infolge einer Rechtsänderung zonenwidrig geworden ist, ausserhalb der Bauzonen liegt und noch bestimmungsgemäss nutzbar ist. Beim Wiederaufbau kommt zusätzlich hinzu, dass an der Nutzung ein ununterbrochenes Interesse bestehen muss.

Entscheidend ist damit nicht bloss, dass ein Gebäude alt ist oder seit langer Zeit besteht. Massgeblich ist vielmehr, ob die Baute in den Anwendungsbereich der einschlägigen Ausnahmebestimmung fällt und ob deren Voraussetzungen im konkreten Zeitpunkt tatsächlich noch erfüllt sind. Gerade die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit ist in der Praxis der kritische Punkt.

Bestimmungsgemässe Nutzbarkeit als zentrale Hürde 

Die Frage der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit ist für die Bewilligungspraxis zentral. Sie bedeutet nicht, dass eine Baute heutigen Komfort- oder Energiestandards entsprechen muss. Erforderlich ist, dass sie ihrer bisherigen Zweckbestimmung nach, z.B. für Wohnzwecke, noch nutzbar ist. Fehlt es an dieser Voraussetzung, kann sich der Eigentümer nicht ohne Weiteres auf den Bestandesschutz berufen.

Längerer Leerstand, ausbleibender Unterhalt, fehlende Infrastruktur oder ein Zustand, der eine Nutzung nur noch nach grundlegender Renovation erlaubt, können dazu führen, dass die frühere Nutzung rechtlich nicht mehr als fortbestehend angesehen wird. Das Bundesgericht hat diese strenge Praxis in einem jüngst publizierten Entscheid erneut bestätigt (vgl. Entscheid 1C_647/2023 vom 8. Dezember 2025).

Leerstand kann gefährlich sein

Nicht jeder Leerstand führt automatisch zum Verlust des Bestandesschutzes. Ein vorübergehender Nutzungsunterbruch ist anders zu beurteilen als ein langjähriger Verzicht auf die Nutzung in Verbindung mit dem Zerfall der Bausubstanz, z.B. zufolge unterbliebenen Unterhalt. Je stärker sich nach aussen zeigt, dass die bisherige Nutzung von der Eigentümerschaft nicht mehr getragen wird, desto heikler wird die Ausgangslage.

Für Eigentümer bedeutet das vor allem eines. Wer sich auf Bestandesschutz berufen will, sollte nicht nur die historische Nutzung darlegen können, sondern auch objektive Anhaltspunkte dafür haben, dass diese Nutzung nie dauerhaft bzw. definitiv aufgegeben wurde. In der Praxis sind genau diese tatsächlichen Umstände oft entscheidender als die blosse Behauptung, man habe die Liegenschaft später wieder zum bestimmungsgemässen Zweck nutzen wollen.

Sanierungen ohne vorgängige Klärung

Ein typisches Problem in der Praxis entsteht dann, wenn eine Baute über Jahre kaum unterhalten wird und erst später mit baulichen Massnahmen wieder nutzbar gemacht werden soll. Ist der Bestandesschutz nach den vorgenannten Kriterien in diesem Zeitpunkt bereits entfallen, lässt sich die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit nicht einfach durch Renovationsarbeiten oder technische Erneuerungen wiederherstellen. Wer ohne saubere rechtliche Prüfung in solchen Situationen vorprescht, verschlechtert seine rechtliche Position häufig zusätzlich.

Hinzu kommt, dass ausserhalb der Bauzonen frühere Veränderungen einer Baute (baulicher Art oder auch in Bezug auf ihren Zweck), die dannzumal ohne Bewilligung umgesetzt wurden, rechtlich besonders heikle Situationen schaffen. Ohne genauere Abklärungen ist deshalb Zurückhaltung geboten, sobald fraglich ist, ob überhaupt eine in ihrem Bestand geschützte Nutzung vorliegt.

Was Eigentümer frühzeitig prüfen sollten

Wer eine ältere Liegenschaft ausserhalb der Bauzonen erwerben, sanieren oder wieder nutzen will, sollte den Bestandesschutz nie einfach als vorausgesetzt betrachten. Vorab zu prüfen ist insbesondere die rechtmässige Erstellung oder Änderung (mitsamt der Umgebung), die historisch zulässige Nutzung, die massgebliche Rechtsänderung, der heutige bauliche Zustand und die Frage, ob die Baute nach den gesamten Umständen noch bestimmungsgemäss nutzbar ist. Zusätzlich stellt sich die Frage, ob ein ununterbrochenes Interesse an der Nutzung nachweisbar ist.

Ebenso wichtig ist die richtige Strategie im Verfahren. Wer zu spät klärt, ob überhaupt noch eine tragfähige Rechtsgrundlage besteht, investiert rasch in eine bauliche oder planerische Richtung, die sich später nicht halten lässt. Gerade bei Wohnhäusern, ehemaligen Ökonomiegebäuden (z.B. Stallbauten) oder gemischt genutzten Liegenschaften ausserhalb der Bauzonen ist eine frühzeitige rechtliche Einordnung oft entscheidender als eine vorschnelle technische Projektierung.

Fazit 

Der Bestandesschutz stellt ein zentrales Abklärungsthema im Rahmen eines Bauvorhabens ausserhalb der Bauzonen dar. Geschützt ist nicht einfach jede alte Baute. Entscheidend ist, ob die bundesrechtlichen Voraussetzungen der anwendbaren Ausnahmebestimmung im konkreten Fall noch erfüllt sind. Wird eine Liegenschaft über Jahre nicht mehr genutzt, fehlt es an einem zweckmässigen Unterhalt oder ist ihre bisherige Funktion objektiv nicht mehr tragfähig, kann der Bestandesschutz entfallen. Umfassende Sanierungen der Bausubstanz erweisen sich danach als nicht mehr bewilligungsfähig, es droht die Wiederherstellung.

Planen Sie die Sanierung oder den Erwerb einer Liegenschaft ausserhalb der Bauzonen, lohnt sich eine frühzeitige rechtliche Prüfung. Eine klare Einordnung der Ausgangslage hilft, Fehlplanungen, Verzögerungen und kostspielige Rückschritte zu vermeiden.

Geschrieben von Dr. Lawrence Reiser