Kündigung von Miet- und Geschäftsräumen

Wenn der richtige Zeitpunkt entscheidend ist 

Eine Kündigung im Mietrecht ist selten nur ein formaler Akt. Sie beendet nicht einfach ein Vertragsverhältnis, sondern berührt häufig zentrale Lebens- oder Geschäftsbereiche, z.B. die eigene Wohnung, die Geschäftsräume, Kundenbeziehungen, Investitionen in Räume oder die Planungssicherheit einer Unternehmung. Gerade deshalb lohnt es sich, bei der Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen frühzeitig genau hinzuschauen.

Das Schweizer Mietrecht ist in diesem Bereich stark formalisiert. Kleine Fehler können grosse Wirkungen haben: Eine Kündigung kann ungültig sein, eine Frist kann sich verlängern, ein Verfahren vor der Schlichtungsbehörde kann nötig werden oder eine geplante Übergabe verzögert sich. Wer rechtzeitig prüft, handelt mit der erforderlichen Weitsicht.

Kündigung ist nicht gleich Kündigung

Bei Miet- und Geschäftsräumen ist zunächst zu unterscheiden, ob ordentlich oder ausserordentlich gekündigt wird. Die ordentliche Kündigung erfolgt auf einen zulässigen Kündigungstermin und unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristfrist. Wurde im Mietvertrag nichts Spezielles geregelt, gelten bei Wohnungen mindestens drei Monate Kündigungsfrist, bei Geschäftsräumen mindestens sechs Monate. Wird ein falscher Kündigungstermin gewählt oder die Frist zu kurz angesetzt, ist die Kündigung damit nicht automatisch wirkungslos; sie gilt in solchen Fällen im Normalfall auf den nächstmöglichen zulässigen Termin.

Die ausserordentliche Kündigung ist demgegenüber besonderen Situationen vorbehalten. Sie kommt etwa bei Zahlungsrückständen, schweren Pflichtverletzungen, Konkurs oder anderen wichtigen Gründen in Betracht. Gerade hier ist Vorsicht geboten. Wer ausserordentlich kündigt, muss den Grund sauber erfassen, die notwendigen Schritte einhalten und die Kündigung korrekt begründen. Eine ausserordentliche Kündigung lässt sich später nicht beliebig in eine ordentliche Kündigung umdeuten.

Die Form entscheidet mit 

Bei Wohn- und Geschäftsräumen gelten besondere Formvorschriften. Mieterinnen und Mieter müssen schriftlich kündigen. Vermieterinnen und Vermieter müssen für die Kündigung das amtlich genehmigte Formular des zuständigen Kantons verwenden. Dieses Formular ist nicht blosse Bürokratie. Es soll die Mietpartei auf ihre Rechte aufmerksam machen, insbesondere auf die Möglichkeit, die Kündigung anzufechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Wird die vorgeschriebene Form nicht eingehalten, bleibt die Kündigung wirkungslos.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Familienwohnung. Ist eine Wohnung Familienwohnung, gelten zusätzliche Schutzvorschriften. Eine mieterseitige

Kündigung setzt grundsätzlich die Zustimmung des Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin beziehungsweise des eingetragenen Partners voraus. Kündigt die Vermieterschaft, muss die Kündigung separat an die Ehegatten oder eingetragenen Partner zugestellt werden. Auch hier kann ein Zustellungsfehler die Kündigung zu Fall bringen.

Zahlungsverzug des Mieters 

Bleibt der Mietzins aus, ist der Handlungsspielraum der Vermieterschaft betreffend die Kündigung grösser, aber nicht schrankenlos. Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss zuerst eine schriftliche Zahlungsfrist angesetzt werden. Gleichzeitig ist anzudrohen, dass bei unbenutztem Ablauf dieser Frist gekündigt wird. Erst wenn die Zahlung ausbleibt, kann die Kündigung ausgesprochen werden. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die angesetzte Nachfrist mindestens 30 Tage; die anschliessende Kündigung erfolgt mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende.

Für Vermieterinnen und Vermieter bedeutet dies die Pflicht zur sorgfältigen Dokumentation. Mahnung, Fristansetzung, Zustellung, Betrag des Mietzinsausstands und Kündigungsandrohung müssen stimmen. Mieterinnen und Mietern ist zu empfehlen, Zahlungsschwierigkeiten nicht einfach auszusitzen und auf bessere Zeiten zu hoffen. Oft lassen sich Stundungen, Ratenzahlungen oder andere Übergangslösungen mit der Vermieterschaft finden, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird.

Pflichtverletzungen und Mängel

Nicht jede Vertragsverletzung rechtfertigt eine ausserordentliche Kündigung. Bei Pflichtverletzungen der Mieterschaft braucht es regelmässig eine schriftliche Verwarnung. Zudem muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterschaft oder für andere Hausbewohner unzumutbar sein. Entscheidend ist nicht der Ärger über ein Verhalten, sondern dessen rechtliche Schwere, Wiederholung und Auswirkung auf das Mietverhältnis.

Auch Mieterinnen und Mieter können unter Umständen ausserordentlich kündigen, etwa wenn ein schwerer Mangel den Gebrauch der Wohnung oder der Geschäftsräume erheblich beeinträchtigt und die Vermieterschaft trotz Kenntnis nicht innert angemessener Frist handelt. Auch hier ist Zurückhaltung angezeigt: Nur gewichtige Mängel rechtfertigen eine fristlose Beendigung. Wer vorschnell kündigt, riskiert, weiterhin für den Mietzins einzustehen.

Vorzeitige Rückgabe 

Ein häufiger Praxisfall ist die vorzeitige Rückgabe der Mietsache. Wer eine Wohnung oder Geschäftsräume vor Ablauf der Kündigungsfrist verlassen möchte, bleibt grundsätzlich an den Vertrag gebunden. Eine Entlassung aus der Mietzinszahlung ist aber möglich, wenn ein zumutbarer Ersatzmieter vorgeschlagen wird, der bereit ist, das Mietobjekt zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das, dass sie sie sich um einen geeigneten Nachmieter bemühen müssen. Ein Inserat allein genügt nicht. Der Ersatzmieter muss zahlungsfähig, geeignet und wirklich bereit sein, den Vertrag zu übernehmen.

Vermieterinnen und Vermieter haben das Recht, das Ersatzangebot zu prüfen. Unzulässig ist jedoch, die vorzeitige Rückgabe damit beliebig zu verzögern oder mit neuen, ungünstigeren Bedingungen zu verknüpfen. In der Praxis entscheidet oft die Qualität der Unterlagen betreffend den Ersatzmieter darüber, ob die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts reibungslos gelingt.

Nicht jede Kündigung ist das letzte Wort 

Das Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen in besonderer Weise. Eine Kündigung kann nichtig sein, wenn grundlegende Formvorschriften missachtet wurden. Das ist etwa der Fall, wenn die Vermieterschaft bei einer Wohnung oder bei Geschäftsräumen nicht das amtlich genehmigte Kündigungsformular verwendet oder wenn bei einer Familienwohnung die Kündigung nicht beiden Ehegatten separat zugestellt wird.

Eine Kündigung kann zudem anfechtbar sein, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Denkbar ist dies beispielsweise, wenn die Vermieterschaft kündigt, weil die Mietpartei berechtigte Mängel gerügt, eine Mietzinsherabsetzung verlangt oder sich gegen eine missbräuchliche Nebenkostenabrechnung gewehrt hat. Ebenfalls problematisch kann eine Kündigung sein, die nur ausgesprochen wird, um Druck auf die Mietpartei auszuüben oder eine ihr zustehende Rechtsposition zu vereiteln.

Und selbst eine gültige Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses führen, wenn die Beendigung eine erhebliche Härte bewirkt. Das kann etwa bei einer langjährigen Mietdauer, hohem Alter, Krankheit, schwieriger Wohnungsmarktlage, schulpflichtigen Kindern oder bei Geschäftsräumen dann der Fall sein, wenn ein Unternehmen stark auf den bisherigen Standort angewiesen ist und kurzfristig keine geeigneten Ersatzräume findet.

Entscheidend ist stets der konkrete Einzelfall. Wer eine Kündigung erhält, sollte deshalb nicht nur prüfen, ob die Kündigung formal korrekt ist, sondern auch, ob sie sachlich angreifbar ist oder ob zumindest eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt werden kann.

Ein wichtiger Aspekte in der Praxis kommt den mieterseitig einzuhaltenden Fristen zu. Wer eine Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen will, muss rasch handeln. In der Regel ist innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung die Schlichtungsbehörde anzurufen. Wer diese Frist verpasst, schmälert erheblich seine Chancen, erfolgreich gegen die Kündigung vorzugehen.

Das Ende sauber gestalten

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses ist die Sache grundsätzlich rechtzeitig zurückzugeben, üblicherweise am letzten Tag des Mietverhältnisses während der Geschäftszeit. Der Mietvertrag kann abweichende Regelungen enthalten. Bleibt die Rückgabe aus, kann die Vermieterschaft eine gerichtliche Ausweisung verlangen. Ist jedoch ein Kündigungsschutzverfahren hängig, kann die Mietpartei bis zum rechtskräftigen Entscheid in den Räumen bleiben.

Auch bei der Rückgabe gilt es zu beachten, dass saubere Protokolle erstellt und klar kommuniziert wird. Nachvollziehbare Mängelrügen verhindern spätere Streitigkeiten. Besonders bei Geschäftsräumen können Investitionen, Einbauten, Rückbaupflichten und Übergabetermine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung bei der Rückgabe des Mietobjekts haben.

Früh prüfen, gezielt handeln

Kündigungen im Mietrecht sind lösbar, aber selten beliebig korrigierbar. Wer kündigen will, sollte vorab Fristen, Termine, Form, Zustellung, Begründung und mögliche Reaktionen der Gegenseite prüfen. Wer eine Kündigung erhält, sollte nicht abwarten, sondern sofort klären, ob Handlungsbedarf besteht.

Geschrieben von Dr. Lawrence Reiser